Московский рынок жилья может упасть "на дно" трижды – первый раз летом

25 мая 2009 года

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев рассказал в интервью BFM.ru о третьем дне рынка жилой недвижимости и о надвигающейся катастрофе для московских офисов.

— Для рынка недвижимости наступили самые тяжелые времена, и даже специалистам непросто понять — что происходит и, как будут развиваться события. Из всех сегментов именно жилая недвижимость вызывает наибольший интерес. Что происходит со спросом на недвижимость?

— Что касается жилой недвижимости, то определенно интерес к ней будет сохраняться. Сегмент в целом очень пострадал; был сильный удар по инвестиционным квартирам. Люди вкладывали в новостройки по 1800 долларов за квадратный метр, а потом продавали по 10 тысяч. Элитная недвижимость пострадала пока меньше всего. Покупатели этого сегмента, несмотря на финансовые трудности, все же остаются обеспеченными людьми. Сделки, всплеск которых пришелся на март, заключались вследствие отложенного спроса. Осенью спрос практически отсутствовал. Люди, которые собирались купить элитные квартиры и загородные дома, осенью решили этого не делать. Они поняли, что цены начинают падать, потому что пришел кризис. Рынок встал. После того, как в конце зимы — начале весны прошло 25-процентное снижение цен, и дальше скидок никто давать не будет, покупательская активность несколько возобновилась.

В настоящее время на рынке отмечается некоторая активизация спроса, которая в большей степени характерна для вторичного рынка. Первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом.

— Кто сегодня является покупателем элитной недвижимости?

— В большей степени покупателями элитной недвижимости являются жители Москвы и Санкт-Петербурга. Вторая категория людей, которых интересует этот сегмент — те, кто пытается «пристроить» свои валютные накопления. Также сейчас появился новый пласт людей, которые обладают суммами в 1-1,5 млн долларов, и сейчас в состоянии выйти на рынок. Потому что в сегодняшних условиях они могут себе позволить достаточно качественное жилье. Как правило, к этой категории граждан относятся достаточно успешные менеджеры в крупных компаниях.

— То есть сейчас начнется снова — и рост цен, и спрос на жилье пойдет вверх?

— В настоящий момент жилье «нащупало» дно, «первое» дно. Дальше можно ожидать «второе», и, может быть, даже «третье». Признаком дна является начало стагнации рынка в сегментах — элит и бизнесс-класса. Это значит, что есть разница в понимании цены покупателем и продавцом. До тех пор, пока стоимость не будет устраивать обе стороны, сделок не будет, а длительное отсутствие сделок — это и есть дно. На мой взгляд, начало лета этого года — это первое дно, цены останутся приблизительно такими же, как сегодня, но количество сделок значительно уменьшится. Возможно, на 50%, может и больше, по сравнению с I кварталом этого года. Этот квартал не показатель, в связи с влиянием отложенного спроса конца прошлого года. Сравнивать его с чем-то сложно.

По сравнению с I кварталом этого года спрос будет приблизительно раза в три-четыре меньше. В III-IV кварталах сделок будет процентов на 60-70 меньше, чем в I квартале. Это следствие того, что цены в какое-то время не будут падать. Сейчас большое количество сделок начинает срываться. То есть первого дна мы достигли. Второе мы увидим весной или даже зимой следующего года. Скорее всего, уровень цен будет в два раза ниже по сравнению с сегодняшними. Дальше мы можем прийти к ценам, равным себестоимости строительства. Это и будет третье дно.

— Застройщики в России на это никогда не согласятся...

— Вопрос не в том, согласятся или нет. Если нет роста благосостояния людей, значит, они будут жить так, как живут сегодня. Застройщики будут меньше строить, потому что люди будут меньше покупать. Но и цены упадут существенно. А после третьего дна пойдет рост. Так устроена цивилизация: после падения идет рост.

— С чем будет связан рост цен?

— Роста цен ожидать возможно, но он будет связан с тем, что общая макроэкономическая ситуация в стране будет улучшаться, доходы населения будут расти, и как следствие этого — население будет в состоянии тратить больше.

— Ваши прогнозы?

Если говорить о долгосрочной перспективе, то развитие рынка будет зависеть от целой совокупности достаточно большого количества факторов, которые в свою очередь окажут влияние на баланс спроса и предложения на рынке, и соответственно динамику цен.

Например, сейчас можно прогнозировать, что снизятся темпы насыщения рынка, снизятся объемы нового строительства, что соответственно, приведет к дефициту нового предложения. С другой стороны, в долгосрочной перспективе рынок жилой недвижимости однозначно ожидает восстановление покупательской активности, которое будет стимулироваться вероятным снижением цен на жилье, а также наличием нерешенных жилищных проблем.

Смещение баланса предложения и спроса в сторону последнего, скорее всего, приведет к восстановлению положительной динамики. Тем не менее, пока кризис не локализован, определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно.

— Повторяет ли ситуация с коммерческой недвижимостью, ситуацию с жильем?

— Коммерческая недвижимость оказалась в ужасном состоянии. Падение цен на офисы около 40%, на 30% в ритейле, в складах на 30%. Чем это вызвано, почему офисы упали больше всего? В настоящий момент наблюдается однозначное перепроизводство офисных площадей. Если раньше вся экономика шла в рост, и было абсолютно понятно масштабное строительство офисных центров, то сейчас мы пришли к тому, что абсолютное большинство компаний не нуждаются в огромных площадях.

В настоящий момент мы наблюдаем, что в классе «А» вакантные площади составляют 20-25%. А офисные помещения продолжают поступать на рынок, в настоящий момент, практически все новые проекты сданы максимум на 50%, а большинство сданы вообще на 25% или даже на 0%. Достаточно посмотреть на историю краха рынка недвижимости в Токио, Силиконовой долине, в Амстердаме. Там получилось, что потребность в хороших офисных площадях намного ниже, чем планировали.

И скоро огромнейшее количество новых проектов, которые вышли на рынок в конце прошлого года — начале этого будут не заселены продолжительное время. Значит, что они сменят собственников, потому что оплачивать те кредиты, которые они взяли на строительство данного проекта, будет невозможно. Их просто заберут за долги.

Источник BFM.ru
 

Просмотров новости - 5117